資產(chǎn)質(zhì)量差、資產(chǎn)變現(xiàn)難，企業(yè)法人資產(chǎn)不足以安置職工是落后地區(qū)企業(yè)改制中帶有普遍性的一大難題。在國有企業(yè)改制中，將行政劃撥土地出讓金用于職工有關費用的提留或彌補國有企業(yè)的負資產(chǎn)是各地普遍的做法。但由于一些地方?jīng)]有科學地運用土地政策，致使土地使用權沒能在企業(yè)改制中發(fā)揮應有的作用。

　　一、企業(yè)改制中土地使用權處置的幾個問題
　　在企業(yè)改制中，對土地使用權有如下幾種處置辦法導致了不良后果：
　　1．將國家行政劃撥土地使用權無條件地優(yōu)惠給企業(yè)。前些時間，一些地方因沒有提留轉換職工身份的經(jīng)濟補償金，而將行政劃撥土地使用權以優(yōu)惠價格出讓給企業(yè)。個別地方甚至規(guī)定，當企業(yè)的資產(chǎn)負債率達到一定高度時，行政劃撥土地就送給企業(yè)，以此作為國家對企業(yè)改制的一種鼓勵措施。這種將職工轉換身份的置換費（或叫職工工齡補償金）和政府對企業(yè)改制的優(yōu)惠捆在一起的做法將帶來兩個不利后果：一是企業(yè)改制為有限責任公司后，企業(yè)的資產(chǎn)是出資人的，以資產(chǎn)形式優(yōu)惠給企業(yè)，其優(yōu)惠就落到了出資人身上，但其中確有職工的有關費用在里頭，這就給改制企業(yè)今后的資產(chǎn)界定帶來了困難；二是不利于職工觀念的轉變，因為在企業(yè)改制時沒有以職工身份置換的名義提留過資產(chǎn)。
　　2．用增加負資產(chǎn)的辦法提留職工有關費用。有些企業(yè)法人在本身沒有凈資產(chǎn)，或資產(chǎn)不夠提留職工有關費用時，就將行政劃撥土地使用權捆在企業(yè)法人資產(chǎn)中，用增加負資產(chǎn)的辦法提留職工有關費用，導致職工有關費用的提留虛化。一旦改制企業(yè)再次破產(chǎn)，職工將認為企業(yè)改制時國家對職工的補償金沒有實際到位，這就給改制企業(yè)留下了隱患。
　　3．土地資產(chǎn)的評估不合理。有些地方規(guī)定：企業(yè)改制的資產(chǎn)統(tǒng)一按重置價評估。這個評估方法對商貿(mào)用地是很不合適的。有的企業(yè)在改制時，資產(chǎn)一時難以變現(xiàn)，職工的安置費沒有來源，就采用實物資產(chǎn)安置職工的辦法。即按評估、確認的價格將店面等資產(chǎn)作為職工安置費分給職 。由于土地資產(chǎn)的增值，一旦變現(xiàn)，則土地的級差地租將被職工個人不合理占有。目前對這部分差價究竟如何處理許多地方還沒有規(guī)定，極易導致國有資產(chǎn)流失。此外，評估機構對資產(chǎn)評估的隨意性比較大，對評估結果也缺乏有效的責任制度。企業(yè)在改制時漏估或低估資產(chǎn)，其好處被持大股的人占有，引起職工不滿的糾資庇蟹⑸?
　　4．集體企業(yè)改制時機械地參照國有企業(yè)的土地優(yōu)惠政策。行政劃撥土地使用權應屬國家所有，集體企業(yè)改制時本不應以行政劃撥的土地出讓金來安置集體企業(yè)的職工。但為了保持社會穩(wěn)定，集體企業(yè)改制時未將土地使用權收回變現(xiàn)，往往同意將土地出讓金用于集體企業(yè)的職工安置。結果有的地方在集體企業(yè)本身的資產(chǎn)可以安置職工的情況下，仍將行政劃撥土地使用權低價出讓，造成了國有資產(chǎn)流失。
　　二、關于土地使用權處置的建議
　　從上述分析可知，如果土地使用權處置不當，改制企業(yè)就很有可能留下后遺癥，國家花了錢，卻辦不成好事。要避免以上問題，筆者以為應采取如下措施：
　　1．要明確一個觀念：即行政劃撥土地使用權不是國有企業(yè)法人的資產(chǎn)，更不是集體企業(yè)法人的資產(chǎn)。在企業(yè)改制中，因為土地使用權和企業(yè)法人其它資產(chǎn)的處置政策不同，因此兩類資產(chǎn)必須分開評估、分別對待，并根據(jù)土地使用權的使用情況單獨報批處置。
　　2．要有條件地運用土地資產(chǎn)優(yōu)惠政策。條件主要是兩個：一是企業(yè)資產(chǎn)不夠職工有關費用提留。土地使用權出讓金首先得保證用于職工有關費用的提留，包括在職職工的身份置換費，遺屬、直系親屬及精簡下放人員的有關費用，離退休人員和內(nèi)退職工的大病醫(yī)療保險費和養(yǎng)老保險費。二是企業(yè)資產(chǎn)出現(xiàn)負數(shù)。土地使用權出讓金經(jīng)批準后得首先用于彌補國有企業(yè)改制時的負資產(chǎn)。集體企業(yè)改制時除經(jīng)批準土地出讓金可用于職工安置外，不存在彌補企業(yè)負資產(chǎn)的問題。
　　3．不要勉強按零資產(chǎn)改制。有些企業(yè)對原有資產(chǎn)進行核銷、剝離和提留后，即使將劃撥土地使用權全部貼上，還出現(xiàn)較大的負資產(chǎn)，但是由于地方財政拿不出錢，往往是采取按零資產(chǎn)改制的辦法，這樣無意中造成了虛假出資和虛假提留或提留不足問題。筆者認為在這種情況下，不能勉強按零資產(chǎn)改制，而應該按以下順序調(diào)整資產(chǎn)：企業(yè)總資產(chǎn)—總負債—剝離數(shù)—核銷數(shù)+（未執(zhí)行優(yōu)惠政策的土地出讓金全額—職工費用提留）。這個順序體現(xiàn)了如下精神：一是將行政劃撥土地使用權與企業(yè)法人資產(chǎn)分開處置，企業(yè)總資產(chǎn)中不包括行政劃撥土地使用權，剝離和核銷都在企業(yè)總資產(chǎn)中沖減，這體現(xiàn)了先用企業(yè)法人資產(chǎn)處理遺留問題的原則。當企業(yè)法人資產(chǎn)出現(xiàn)負數(shù)時，再用括號內(nèi)的正數(shù)資產(chǎn)來彌補其負數(shù)，如括號內(nèi)資產(chǎn)是負數(shù)，當視負資產(chǎn)大小確定改制形式：如負資產(chǎn)很大，一般要求采取破產(chǎn)或解散的辦法；如負資產(chǎn)不大，則可實施股份制改造，但必須有全體出資人同意承擔負資產(chǎn)的承諾書。二是用土地使用權作為職工有關費用的保證，如果括號內(nèi)是負數(shù)，企業(yè)又沒有其它資產(chǎn)用于職工費用提留的，一般要求采取破產(chǎn)或解散的辦法。
　　4．土地使用權原則上應按市場比較法評估。市場比較法評估有如下好處：便于評估機構對評估結果負責，對評估價嚴重背離市場價格的評估結果可以追究其評估責任；有利于提足各項費用，減少國家對改制企業(yè)的欠帳；

　5．政府應該充分利用國有資產(chǎn)經(jīng)營公司收購國有企業(yè)的實物資產(chǎn)，盤活存量資產(chǎn)，及時安置職工，防止和減少國有資產(chǎn)流失。特別是一些變現(xiàn)比較容易、資產(chǎn)增值明顯的商業(yè)網(wǎng)點等要統(tǒng)一收購起來，由國有資產(chǎn)經(jīng)營公司統(tǒng)一交由中介機構按照公開、公正、公平的原則組織資產(chǎn)變現(xiàn)。一些地處黃金地段的商業(yè)網(wǎng)點，原則上不能以安置職工的名義分店面到人。 來源:考試大-土地估價師考試